전세사기의 의미와 깡통전세, 갭투자 , 유령임대인 알아보기, 전세사기 방지하는 대항력 알아보기.
오늘의 포스팅은 이제 이사를 준비해야 하는 분들이나 사회 초년생 분들을 위한 포스팅을 준비 했습니다.
요즘 심심치 않게 전세보증금을 돌려주지 않는 사례가 해마다 증가 한다는 뉴스를 볼 수 있습니다.
또한 점점 더 악랄하게 사기를 치는 수법이 다양해지고 있는 상황입니다. 솔직히 마음 먹고 사기를 치는 사람한테는 사기를 당할 수 밖에 없습니다.
일단 전세사기에 대해서 한번 알아볼까요?
전세사기는 말 그대로 계약기간이 끝나고 상환능력의 문제가 있는 것도 아닌데도 고의적으로 보증금을 세입자에게 돌려주지 않는 것을 말합니다.
또 하나 혹시 깡통전세라는 말은 뉴스에서 가끔씩 들어보셨죠?
깡통전세는 대출과 임대보증금 등 임대인이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세계약을 말합니다.
쉽게 이야기해서 전세가가 매매가의 80% 이상을 차지할 정도로 높거나 또는 매매가 보다 높은 경우가 있는데, 이게 왜 문제냐면 만약 집값이 떨어진다면
세입자가 전세 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문입니다. 그래서 깡통전세는 주로 신축 빌라에서 많이 발생하고 있습니다.
왜냐하면 신축빌라는 마땅한 시세 기준이 없기 때문입니다. 시세를 판단하기 어렵기 때문에 깡통전세 계약을 쉽게 하는 경우가 많다고 합니다.
이 깡통전세가 또 무서운 이유는 바로 집주인이 갭투자자 일 확률이 굉장히 높기 때문입니다.
갭투자가 뭐냐면?
새로운 집주인이 세입자의 전세보증금을 가지고 집을 구매하는 방식 입니다.
갭투자의 흐름을 한번 살펴보면 처음에 집을 지은 건축주가 집을 팔기 위해서 세입자의 전세보증급을 확보한 상태에서 갭 투자자를 모집합니다.
그럼 이 갭 투자자는 세입자의 전세보증금이 있으니깐 나머지 금액만 자신이 부담해서 집을 구입합니다. 그래서 갭 투자자는 집값이 오르면 자신이 돈을 벌 수 있습니다.
집값이 안오르면 문제가 심각해 지겠죠? 집 주인이 신용불량으로 세급 , 체납 등의 문제가 생겨서 그 집에 경매에 넘어가면 힘든 상황이 시작이 됩니다.
경매를 통해서 생긴 돈은 1순위가 경매비용와 미납 세금으로 먼저 나가고 2순위가 근저당으로 은행이 집을 담보로 돈을 빌려 줌 마지막으로 3순위가 남은 돈을 세입자에게 돌려주기 때문에
세입자를 피를 말리게 합니다.
그리고 또 하나 전세사기 중 속을 수 밖에 없는 유형인 유령임대인 입니다.
이런 집은 애초에 작정하고 판을 벌리는 사기 수법입니다.
처음에 집을 짓고 팔려는 사람 즉, 건축주가 처음에는 집주인 입니다. 근데 이 건축주가 원래 집값은 2억 정도인데 전세금을 한 3억5천 정도를 내놓고 공인중개사와 분양 사무소와 손을 잡고
세입자에게 대출이자나 이사비를 지원해준다 등의 달콤한 말로 솔깃한 제안을 합니다. 이때 잘 모르는 세입자가 시세보다 높은 전세금을 내고 들어가면 건축주는 그 돈을 갖고 사라지면서
그 자리에 미리 섭외해 둔 새로운 임대인을 앉칩니다. 새로운 임대인은 누구나 바로 자기 명의를 빌려주고 들어온 사람입니다.
그래서 종종 부업 사이트에 “종종 돈 한푼 안들이고 집을 가질 수 있는 기회” 라는 말로 급전이 필요한 사람을 아르바이트 처럼 구해서 앉힙니다.
그럼 일단 서류상으로는 계약이 체결 됐으니깐 판을 벌인 사람들은 이익을 챙겨서 사라집니다. 이때 나중에 세입자가 보증금을 돌려달라고 요구하면 새로은 임대인은 당장 줄 돈이
없기 때문에 법 대로 하라고 하는 경우가 많다고 합니다.
위에서 다른 전세사기 를 안 당하기 위해서는 전세게약을 할 때 “표준계약서”를 작성하고 권리 보장을 위해서 특약을 상세하게 넣어줘야 힙니다.
또 하나 중요한 점은 전세계약 전에 꼭 해야하는 것이 있습니다.
1.전세보증보험 가입이 되는 집을 찾는다.
2. 주변 시세 파악하기
3.등기부등본 확인하기.
4.임대인의 세금 체납 여부
계약을 했다고 안심하면 안되고 정말 중요한 부분은 계약 후에 무조건 바로 해야 되는 전입신고 입니다. 일단 계약 후 전입신고를 하면 내 주민등록증이 주소가 되면서 나한테
“대항력” 이 생기기 시작합니다. 이 대항력은 만약 집이 경매로 넘어갔다고 해서 함부로 내쫓을 수 없다 라는 권리가 생기는 겁니다.
확정일자까지 반드시 받아야 된다고 합니다. 확정일자는 내 보증금의 어떤 번호표 같은 역할을 하는데 그래서 꼭 받아놔야 나중에 집이 경매에 넘어가거나 했을 때 우선 변재권 이라는 것을
획득해서 본인이 1순위로 돈을 돌려받을 권리가 생긴다고 합니다.
또 하나 여기서 주의해야 할 점은 이 변재권이 계약한 순간부터 생기는게 아니라 다음날 00시가 지난 후 법적효력이 발생합니다. 이 시간차를 노리고 임대인이 작정하고 은행에 가서 대출을 받아버리면
본인이 1순위가 아니라 은행이 1순위가 되어버려서 이 또한 법의 허점을 이용해 사기를 당할 수도 있습니다. 이 허점을 방지하기 위해서는 특약에 근저당권 관련 내용을 적어달라고 해야 합니다.
이 방법이 자신의 보증금을 지키는 제일 좋은 방법입니다.
